Fnaim

Galian

le kalliste Immobilier

Gestion - Transaction - Location - Syndic - Location Saisonnière

Votre spécialiste en Immobilier Bastia - Haute Corse

 

le kalliste Immobilier

fnaim mobile

Galian

Gestion - Transaction - Location - Syndic - Location Saisonnière

Votre spécialiste en Immobilier Bastia - Haute Corse

 

Rechercher

Localisation :


Budget :

Min. :
Max :

0 bien(s) trouvé(s)

Nos dernières annonces
Détail Garage à Bastia Prix : 18 000 €
Détail Appartement à Bastia Prix : 100 000 €
Détail Appartement à Bastia Prix : 70 850 €
Détail Maison à Lucciana Prix : 388 000 €
Détail Terrain à Ersa Prix : 148 000 €
Détail Local commercial à Bastia Prix : 137 800 €
Détail Terrain à Luri Prix : 106 000 €
Détail Local commercial à Bastia Prix : 115 000 €
Détail Appartement à Bastia Prix : 235 000 €
Détail Propriété à Tomino Prix : 750 000 €

Nos programmes immobiliers en Corse

Nos programmes immobiliers en Corse

 

 

 

 

nos partenaires

Locations de vacances en Corse

 Locations en Corse

NOS AGENCES

agences immobilières en Corse

Actualités Immobilières et juridiques

GESTION LOCATIVE: TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS EN DETAIL.

La taxe annuelle sur les logements vacants, prévue à l’article 232 du code général des impôts, a été créée pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Dans un contexte de crise, la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 et la loi de finances pour 2013 ont durci les modalités d’application de cette imposition.

- Majoration des taux d’imposition

La deuxième loi de finances rectificative pour 2012(1) majore les différents taux d’imposition de la taxe, pour les impositions établies à compter du 1er janvier 2013. Ces taux sont ainsi respectivement portés de 10 % à 12,5 % la première année d’imposition, de 12,5 % à 15 % la deuxième année et de 15 % à 20 % à compter de la troisième année.

- Extension du champ d’application de la taxe

La taxe ne concernait initialement que les logements vacants situés, au 1er janvier de l’imposition, dans des communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants.

L’article 16 de la loi de finances pour 2013(2) a abaissé le seuil de population à 50 000 habitants, visant ainsi les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Ces difficultés se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Ce sont désormais 1 151 communes (contre 811 auparavant), dont la liste est fixée par un décret paru au Journal officiel du 12 mai 2013(3), qui sont concernées par cette taxe.

Citons à titre d’exemple, les villes de Bastia, de Nantes ou bien encore de Toulon.

 

(1) Loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012.

(2) Loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013.

(3) Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, JO 12 mai.

ASCENSEUR: LES TRAVAUX DE MISE AUX NORMES 2013 SONT REPORTES D'UN AN

La date butoir initiale prévue du 03/07/2013 a été reportée au 03/07/2014 de quoi donner un peu de temps aux dernières copropriétés qui n'avaient pu ou su satisfaire à cette obligation. Pour plus d'infos, consultez le Décret n° 2013-664 du 23 juillet 2013.

TVA SUR TRAVAUX APPLICABLE AU 01/01/2014

TVA SUR TRAVAUX: (source HEBDO FNAIM N° 18) Au 1er janvier 2014, et par application de l’article 68 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2012(1), le taux réduit de la TVA sera porté de 7 à 10%. Ce taux réduit de TVA s’applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans.En pratique, des travaux dans les logements commandés au taux de 7% par un devis accepté avant le 1er janvier 2014(2)et exécutés après cette date, seront facturés au taux de 10% sans qu’aucune disposition transitoire n’ait été prévue pour les cas où des décisions auraient été engagées avant cette date.

Cette absence de dispositions transitoires pour des travaux décidés et acceptés par devis avant le 1er janvier 2014 est préjudiciable aux preneurs de ces services qui sont, dans la plupart des cas, des particuliers ou des copropriétaires. Ces derniers n’auront pas en effet budgété le supplément du coût inhérent à la majoration du taux de TVA de 3 points.

La FNAIM a adressé un courrier officiel à Bernard Cazeneuve ministre délégué chargé du Budget auprès du ministère de l'Économie et des Finances pour proposer la mise en place de dispositions transitoires dans la loi de finances pour 2014.

Cette mesure est d’autant plus indispensable pour les immeubles soumis au statut de la copropriété. À défaut de dispositif dérogatoire, le syndic ne pourra pas honorer une facture au taux de 10% alors que l’assemblée générale a adopté un devis pour des travaux au taux de 7%. Il ne pourrait le faire qu’en convoquant une nouvelle assemblée générale des copropriétaires (charge supplémentaire) pour statuer de nouveau sur le montant des travaux, majorés du nouveau taux de TVA, avec toutes les conséquences inhérentes à un vote défavorable sur des travaux d’ores et déjà engagés.

NOUVELLES DISPOSITIONS A PROPOS DU RECOURS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D’AMENAGER

LA FNAIM nous communique le détail des nouvelles règles applicables à propos du RECOURS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D’AMENAGER

Par une loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013, le gouvernement a été habilité à légiférer par ordonnance dans divers domaines du droit de l’urbanisme.

Une ordonnance du 18 juillet 2013, entrée en vigueur le 19 août 2013, modifie ainsi plusieurs règles afin de lutter contre les recours abusifs des tiers à l’encontre des autorisation de construire ou d’aménager. Elles s’articulent autour de différents axes :

- une limitation des personnes pouvant agir en recours pour excès de pouvoir contre la décision d’octroi de l’autorisation (I) ;

- la mise en place de possibilités d’annulation partielle et de régularisation (II) ;

- un encadrement des processus de règlement amiable du litige (III) ;

- des aménagements procéduraux (IV).

I Concernant la qualité de requérant

L’ordonnance introduit dans le code de l’urbanisme de nouveaux articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3, qui précisent qui peut avoir qualité de requérant.

A compter du 19 août 2013, pour avoir intérêt à agir en annulation d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager, il faut que la construction, l’aménagement ou les travaux soient de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien par le requérant.

En outre, ce dernier doit détenir ou occuper le bien régulièrement ou bénéficier d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat de réservation.

Ainsi, une personne qui attaque la légalité d’une autorisation d’urbanisme doit pouvoir justifier que cette dernière lui cause un préjudice. Cela permet donc de réduire le nombre de recours qui ne seraient basés que sur une intention de nuire ou un intérêt financier.

A noter :

Cette limitation ne concerne pas les personnes suivantes : l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements, les associations.

Par ailleurs, il est précisé que l’appréciation de cet intérêt à agir devra se faire à la date d’affichage en mairie de la demande de permis.

Autrement dit, une personne qui signerait une promesse de vente ou un contrat de réservation postérieurement à cette date ne devrait pas avoir d’intérêt à agir.

Enfin, un nouvel article L. 600-7 du code de l’urbanisme permet au bénéficiaire du permis, lorsqu’une procédure de recours pour excès de pouvoir est intentée de manière abusive, de demander au juge administratif, par une procédure distincte, de condamner le requérant à des dommages et intérêts. Etant précisé que par recours abusif, on entend un recours qui excède la défense des intérêts légitimes du requérant. Ces dommages et intérêts sont octroyés lorsque le recours abusif cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis.

Cette mesure pourrait être de nature à freiner les requérants motivés avant tout par l’appât du gain.

II Annulation partielle et régularisation par un permis modificatif

La possibilité d’une annulation partielle du permis était déjà prévue par le code de l’urbanisme. Désormais, le juge peut fixer un délai dans lequel le bénéficiaire du permis devra en demander la régularisation. Avant, aucun délai n’était fixé.

Mais l’apport essentiel de l’ordonnance, dans ce domaine, est la possibilité qui est maintenant donnée au juge administratif saisi de surseoir à statuer, lorsque le permis est régularisable, jusqu’à la fin d’un délai qu’il fixe pour cette régularisation (nouvel article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).

III  Le processus transactionnel

Il arrive que les parties (bénéficiaire du permis et requérant) règlent leur litige à l’amiable.

Dans ce cas, une transaction intervient entre eux. En général, le requérant s’engage à se désister de son recours en échange du paiement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature.

Cependant, il pouvait arriver que ce même requérant, de mauvaise foi, exerce un chantage sur le bénéficiaire du permis afin d’obtenir une somme ou un avantage plus important de ce dernier.

Pour éviter ce type de chantage, l’ordonnance introduit dans le code de l’urbanisme une obligation d’enregistrement de ce type de transaction auprès des services fiscaux. A défaut, les sommes sont susceptibles de faire l’objet d’une action en répétition de l’indu de la part du bénéficiaire du permis (avec une prescription de cinq ans courant à compter de la signature du protocole transactionnel).

A noter :

Cette formalité ne donnera lieu à la perception d’aucun droit ou taxe de la part des services fiscaux.

IV Aménagements procéduraux

Au cours de la procédure de recours en excès de pouvoir contre une autorisation de construire, effectuer des travaux, ou d’aménager, le juge administratif saisi aura la possibilité de fixer une date au-delà de laquelle le requérant ne pourra soulever de nouveaux moyens.

Cela permet donc de limiter les allongements de la durée des procédures.

Par ailleurs, l’ordonnance modifie l’article R. 311-2 du code de justice administrative en prévoyant que dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, les recours pour excès de pouvoir à l’encontre d’un permis prévoyant la construction de plus de 1 500 m2 de logements (surface de plancher), est de la compétence, en premier et dernier ressort, de la cour administrative d’appel.

Autrement dit, dans les zones tendues, un recours contre un permis (de construire ou d’aménager) permettant de construire plus de 1 500 m2 de logements sera de la compétence de la cour administrative d’appel. Il y a donc suppression d’un degré de juridiction, et de la possibilité d’interjeter appel, pour ces recours pour excès de pouvoir.

COPROPRIETE: NOUVELLE LOI ALUR

Le Conseil constitutionnel a annoncé le 20 mars avoir validé le projet de loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.
Depuis, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014. Retrouvez l'ensemble des modifications en cliquant ICI. (source: FNAIM).

 

 

Copropriété: vente d'une partie commune et réparatition du prix de vente

Vente d’une partie commune : comment répartir le prix de la vente en présence de plusieurs bâtiments ?
By Renaud TURC (FNAIM)

Dans une copropriété composée de deux bâtiments, le syndicat des copropriétaires décide de vendre la loge de la concierge, partie commune. Une fois la vente réalisée, le syndic décide d’affecter à chacun des bâtiments la moitié du prix de la cession, puis attribue chaque moitié aux copropriétaires des deux bâtiments proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété.

Un copropriétaire conteste cette méthode de répartition. La Cour de cassation lui donne raison(1).

Rappelons que l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose des règles particulières relatives à la distribution du prix de vente lorsque le syndicat des copropriétaires décide de céder une partie commune. C’est ainsi que :

- le prix doit être remis au syndic de copropriété pour en faire la répartition ;

- le syndic doit le répartir entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient les parties communes vendues et ce, proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété.

La Cour de cassation a considéré qu’en opérant une division du prix de vente par moitié entre les deux bâtiments, la juridiction de proximité a violé les dispositions de l’article 16-1 précité.

Dans ces conditions, il résulte de cet arrêt, qu’en présence de plusieurs bâtiments, il n’y a pas lieu de faire une répartition du prix de vente par bâtiment mais de le répartir directement entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes.

(1) Cass. 3e civ . 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-25.785.

COPROPRIETE: majorité pour poser des poteaux anti-stationnement sur parties communes

La pose de poteaux antistationnement sur les parties communes relève de la majorité de l’article 24
par Thomas JACQUIER du service juridique de la FNAIM

L’assemblée générale peut valablement décider la pose de plots empêchant le stationnement de véhicules sur les parties communes à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans cette affaire (1), une copropriétaire avait pris l’habitude depuis plusieurs années de garer son véhicule non à l’intérieur de son garage mais devant la porte de celui-ci gênant ainsi les manœuvres des autres copropriétaires qui disposaient de places de parking individualisées dans la cour commune de l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires avait donc décidé la pose de poteaux anti-stationnement sur les parties communes entre les garages à la majorité de l’article 24 de la loi.

Contestant cette décision, la copropriétaire récalcitrante demandait l’annulation de la délibération au double motif que s’agissant de travaux de transformation, la double majorité de l’article 26 était requise et qu’ayant pour objet d’avantager certains copropriétaires par rapport à d’autres voire de lui nuire, ladite décision revêtait un caractère arbitraire, constitutif d’un abus de majorité.

La Cour de cassation rejette ces arguments.

S’agissant de la majorité applicable, elle considère que la simple pose de poteaux anti- stationnement sur les parties communes ne correspondant à aucune catégorie des travaux énumérés par l’article 26, ni à une modification des modalités de jouissance des parties privatives de la copropriétaire ; ainsi seule la majorité simple de l’article 24 trouvait à s’appliquer.

La Cour de cassation rappelle ici que chaque fois qu’une résolution doit être votée, sans que ne soit prévue une majorité spéciale, c’est la majorité de droit commun de l’article 24 qui doit s’appliquer.

Elle réfute ensuite le caractère abusif de la décision prise par l’assemblée, relevant qu’au vu de l’ancienneté et de la constance de la méconnaissance du règlement de copropriété qui rangeait dans les parties communes « les rampes d’accès, couloirs de circulation et tous autres dégagements des garages », la résolution adoptée constituait la mesure la plus adaptée pour rétablir la destination des parties communes voulue par le règlement de copropriété.

En l’espèce, le stationnement quasi-permanent du véhicule devant le garage revenait ni plus ni moins pour la copropriétaire à s’accaparer depuis plusieurs années les parties communes, lesquelles devant son garage n’étaient destinées qu’à l’accès, la circulation et le dégagement des véhicules.

Les copropriétaires adeptes du stationnement anarchique sont prévenus : garer son véhicule devant son garage privatif revient à s’accaparer à son profit une partie commune et constitue une atteinte au règlement de copropriété. L’assemblée est alors en droit d’installer à la majorité simple des poteaux antistationnement sans que l’adoption d’une telle résolution soit pour autant abusive.

(1) Cass. civ. 3e du 17 décembre 2013, n° 12-25269

LOI ALUR: ASSURANCE DU COPROPRIETAIRE

Loi ALUR du 24/03/2014: Nouvelle obligation d'assurance pour les copropriétaires et la copropriété

La loi ALUR instaure une nouvelle obligation d’assurance pour les copropriétaires.

Au terme de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Dans tous les cas, le copropriétaire doit donc veiller à être couvert au moins par une assurance responsabilité civile. Cette disposition est d’application immédiate.

Location, travaux d'aménagement, et révision du loyer

Quand les travaux d’aménagement réalisés par le locataire ne permettent pas au bailleur de qualifier ces locaux de « monovalents » par Valerie Carteron, service juridique de la Fnaim.

En l’espèce, un bailleur a conclu un bail comportant une clause prévoyant l’accession au profit du bailleur des constructions réalisées par le preneur « lors de la sortie effective des lieux loués ». Au moment du renouvellement du bail, celui-ci invoque, pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, le fait que le preneur a réalisé des aménagements particuliers pour l’exercice de son activité de mécanique de haute précision. Ainsi, le bailleur espère-t-il obtenir la qualification de locaux monovalents, tels que définis à l’article R. 145-10 du code de commerce qui permet de fixer le loyer du bail renouvelé en dehors des règles du plafonnement. On sait que le régime des locaux monovalents s’applique seulement aux locaux qui ont été aménagés en vue d’une seule utilisation, et que l’article R. 145-10 du code de commerce n’envisage expressément que la construction dans cette même perspective d’une seule utilisation. C’est en ces termes que la jurisprudence statue.(1). Se fondant sur cette jurisprudence, les Hauts magistrats ont fait droit à la position retenue par les juges du fond et ont considéré qu’en raison du différé de l’accession à la date du départ du locataire, le bailleur ne pouvait soutenir cette prétention pour obtenir le déplafonnement du loyer. La Cour de cassation(2) énonce la règle suivante : seuls les travaux d’aménagement, propriété du bailleur, peuvent générer l’application du régime des locaux monovalents.

(1) AJDI 2004. 283, obs. M.-P. DUMONT ; 29 septembre 2004, n° 03-13.624, Bull. civ. III, n° 158 ; D. 2004, AJ 2654, obs. Y. ROUQUET ; ibid. 2005, Pan. 1096, obs. L. ROZES ; AJDI 2005, 300, note M.-P. DUMONT.

(2) Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-12.592.

LOCATION, logement décent et appareils de chauffage

Logement décent : le bailleur a t-il l’obligation de délivrer un logement pourvu d’appareils de chauffage ? Laurent NARJOT, service juridique de la fnaim

Nous avons déjà eu l’occasion de nous interroger sur la teneur de l’obligation de délivrer au locataire un logement comportant « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement » (article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).

Une réponse ministérielle a pu soutenir que cette disposition obligeait simplement le bailleur à doter chaque logement des éléments nécessaires à l'installation d'équipements de chauffage : « Ainsi, dès lors qu'un logement dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées, il doit être considéré en conformité avec les textes réglementaires sur le logement décent. » (1) Il appartiendrait donc au locataire d’équiper lui-même le bien loué en appareils de chauffage.

Mais certaines juridictions du fond ont pu en décider autrement, considérant qu’il appartenait au bailleur de délivrer un bien doté des appareils permettant un chauffage normal et adaptés aux caractéristiques du logement.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel de Grenoble a eu l’occasion de se prononcer sur cette question (2).

Elle a en effet jugé que « la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement » et que « la cour d'appel, qui a constaté que les lieux étaient dépourvus d'appareil de chauffage, en a déduit, à bon droit, que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ». La Cour retient également que le bailleur ne peut échapper à cette obligation de délivrance d’un logement décent qui est d’ordre public en stipulant dans le bail que le bien loué serait délivré sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit.

La position des juridictions du fond étant désormais confortée par la Cour de cassation, il ne fait plus de doute qu’il appartient au bailleur de délivrer un logement doté d’appareils de chauffage permettant un chauffage normal et adapté aux caractéristiques du bien loué.

(1)   Rép. min. n° 6501, JOAN Q 14 juillet 2003, p. 5624

(2)   Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-17289

Loi ALUR et Copropriété, les principales mesures

LOI ALUR ET COPROPRIÉTÉ : LES PRINCIPALES MESURES

LE COMPTE BANCAIRE SÉPARÉ DEVIENT OBLIGATOIRE

Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les immeubles de plus de 15 lots au nom du syndicat sans possibilité de faire voter une dispense par l’assemblée générale. Le non-respect de cette obligation emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Sur ce compte bancaire sera versé l’ensemble des provisions, qu’elles soient issues ou non du budget prévisionnel sans qu’il puisse y avoir de convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Le syndic devra mettre à la disposition des membres du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte.

LA MISE EN PLACE D’UN EXTRANET COPROPRIÉTÉ

Tout syndic professionnel devra être tenu de proposer un « extranet copropriété » sécurisé, à compter du 01.01.2015.

Les copropriétaires trouveront sur cet extranet un certain nombre de documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, avec un accès différencié entre les membres du syndicat et ceux du conseil syndical selon la nature des documents mis en ligne.

Chaque syndic pourra également proposer des moyens de paiement en ligne sécurisés.

L’INSTAURATION D’UN CONTRAT DE SYNDIC TYPE

La loi prévoit que le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret (à paraître)

Par ailleurs, le syndic qui souhaite renoncer à son mandat a l’obligation de respecter un préavis de trois mois.

LA RÉMUNÉRATION DU SYNDIC

La rémunération du syndic sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières qui seront définies par décret. La révision de cette liste fera l’objet d’une concertation tous les deux ans entre le ministre du Logement et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

Par ailleurs, les rémunérations spécifiques complémentaires perçues par le syndic dans le cadre de l’établissement de l’état daté ou du recouvrement de créances ne pourront excéder un montant qui sera fixé par décret (à paraître).

L’IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, les copropriétés à usage partiel ou total d’habitation devront faire l’objet d’une immatriculation sur un registre national.

Pour les copropriétés existantes, cette tâche serait dévolue au syndic. Les informations devront être mises à jour et les données financières devront être transmises à l’issue chaque exercice comptable.

Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d’immatriculation incombent aux notaires.

L’obligation d’immatriculation intervient pour les immeubles de plus de 200 lots avant le 31 décembre 2016, ceux qui comportent plus de cinquante lots avant le 31 décembre 2017, les autres avant le 31 décembre 2018.

L’absence d’immatriculation pourra donner lieu à des sanctions

L’ÉTABLISSEMENT D’UNE FICHE SYNTHÉTIQUE

Le syndic établira et mettra à jour une fiche synthétique de l’immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, regroupant les données financières et techniques de la copropriété. Le contenu de ce document sera défini par décret.

Cette fiche devra être réalisée pour les immeubles de plus de 200 lots avant le 31 décembre 2016, pour ceux qui comportent plus de cinquante lots avant le 31 décembre 2017, et pour les autres avant le 31 décembre 2018.

LA SIMPLIFICATION DES RÈGLES DE MAJORITÉ

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants sont dorénavant votés à la majorité simple de l’article 24 au lieu de la majorité de l’article 25. Il en va de même pour les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires en vertu de textes.

Relèvent dorénavant de la majorité absolue de l’article 25 les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi que la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau, qui relevaient jusqu’à présent de la double majorité de l’article 26.

LES NOUVELLES MODALITÉS DE CONSULTATION DES PIÈCES JUSTIFICATIVES

Les modalités de consultation des pièces justificatives que tout copropriétaire peut examiner entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, seront fixées par un décret (à paraître).

LES INFORMATIONS DES OCCUPANTS DE L‘IMMEUBLE

Le syndic doit informer les occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale par voie d’affichage.

LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE

A partir du 1.01.2017, un fonds de travaux est instauré dans toutes les copropriétés à usage partiel ou total d’habitation comprenant au moins dix lots. Il sera mis en place cinq ans après la réception de l’immeuble. Il sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est déterminé par l’assemblée générale mais qui ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. L’ensemble de ces cotisations seront obligatoirement versées sur un compte bancaire séparé, distinct de celui destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat au titre des charges courantes.

Pour les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d’un fonds de prévoyance sera laissée à la libre appréciation de l’assemblée générale qui se prononcera à l’unanimité.

Le fonds de travaux servira à financer les travaux décidés par l’assemblée générale hors budget prévisionnel ainsi que ceux prescrits par les lois et règlements.

Les sommes qui seront versées au titre de ce fonds de prévoyance seront attachées au lot et resteraient acquises définitivement au syndicat de copropriété. Elles ne donneront lieu à aucun remboursement par le syndicat au vendeur à l’occasion de la vente de son lot.

Une exception est toutefois prévue à l’instauration d’un tel fonds dans l’hypothèse où le diagnostic technique global de l’immeuble ne ferait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.

LA RÉALISATION D’UN DIAGNOSTIC GLOBAL DE L’IMMEUBLE

A partir du 1.01.2016, l’assemblée générale devra se prononcer sur la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble en vue d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Il comportera une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au

titre du code de la construction et de l’habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble et un DPE.

Il fera enfin apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

L’ASSURANCE COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR

les copropriétaires occupants ou bailleurs ont l’obligation de souscrire une assurance couvrant les risques de responsabilité dont ils pourraient répondre.

LES NOUVELLES OBLIGATIONS EN CAS DE VENTE D’UN LOT

Les annonces relatives à la vente d’un lot dans un immeuble en copropriété devront comporter des informations complémentaires

Elles devront indiquer le fait que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant annuel de la quote-part du vendeur dans le budget prévisionnel et si le syndicat de copropriété fait l’objet de procédures relatives aux copropriétés en difficulté.

En cas de vente portant sur un lot de copropriété ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, certains documents devront être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique (en sus du dossier de diagnostics techniques) :

les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes publiés les modifiant, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années) ;

les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (montant des charges du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat et sommes qui seront dues par l’acquéreur, état global des impayés de charges au sein du syndicat et dette vis-à-vis des fournisseurs, le cas échéant montant des cotisations au fonds de prévoyance versées par le vendeur au titre de son lot) ;

le carnet d’entretien de l’immeuble ;

l’attestation comportant la superficie de la partie privative du lot vendu ;

une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, dont le contenu sera fixé par arrêté ;

le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Lorsque certains de ces documents ne seront pas annexés à l’acte de vente notifié, le délai de rétractation ou de réflexion de sept jours ne courra qu’à compter du lendemain de la communication de ceux-ci à l’acquéreur.

Le syndic devra procéder à certaines vérifications lors de la vente d’un lot

Il devra fournir au notaire un certificat attestant que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société acquéreur, leurs conjoints ou partenaires pacsés, dont le notaire lui donnera les noms, ne sont pas déjà copropriétaires dans l’immeuble concerné par la mutation et dans l’affirmative qu’ils sont à jour de leurs charges. Si tel n’est pas le cas, la vente ne pourra être conclue et l’acquéreur disposera de trente jours pour régler sa dette ; à défaut, l’avant- contrat éventuellement signé sera réputé nul aux torts de l’acquéreur.

Indices : ICC, ILC, IRL, ILAT 2nd trimestre 2014

Indices : ICC, ILC, IRL, ILAT 2nd trimestre 2014

- ICC : L’indice du coût de la construction s’établit à 1 621 au deuxième trimestre 2014 après 1 648 au trimestre précédent. En glissement annuel, l’ICC décroît (-1,0 %), après une légère hausse au premier trimestre 2014, (+0,1 %).

- IRL : Au deuxième trimestre 2014, l’indice de référence des loyers atteint 125,15. Sur un an, il augmente de 0,57 %.

- ILC : Au deuxième trimestre 2014, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 108,50. Sur un an, il est stable.

- ILAT : Au deuxième trimestre 2014, l’indice des loyers des activités tertiaires s’établit à 107,44. Sur un an, il est en hausse de 0,2 %.

BAIL D'HABITATION : PREAVIS REDUIT

Bail d’habitation : Préavis réduit – certificat médical obligatoire ?

Une réponse ministérielle publiée au J.O. le 3 juin 2014 p. 4580 estime que « le certificat médical est désormais un élément de preuve indispensable au bénéfice du préavis de congés réduit, la condition d’âge n’étant plus requise. De plus, toute demande de délai réduit qui ne serait pas motivée au moment de l’envoi de la lettre de congé, ou dont aucun motif ne serait invoqué pour justifier cette demande, est désormais considérée comme nulle ». La réponse précise en outre que « les modifications apportées par la loi ALUR n’ont vocation à s’appliquer qu’aux baux signés après son entrée en vigueur ».

COPROPRIETE : MISE EN CONFORMITE DES ASCENSEURS

Copropriété : Mise en conformité des ascenseurs - une obligation de moins

L'obligation d'installer un dispositif de protection contre la vitesse excessive en montée (avant le 3 juillet 2018) est levée pour les ascenseurs électriques à adhérence installés avant le 27 août 2000, suite à la publication au J.O. du décret du 21 octobre 2014 relatif aux travaux de sécurité sur les installations d'ascenseurs (en abrogeant le 2 du III de l’article R. 125-1-2 du CCH). L'installation d'un tel dispositif de protection reste toutefois obligatoire pour les autres types d'ascenseurs : hydraulique, électrique avec treuil à tambour, etc.

Télécharger nos formulaires

 
Submit to FacebookSubmit to Google BookmarksSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn